تعیین محدوده اراضی قابل ساخت شهری و تخصیص این اراضی به كاربریهای مختلف تجاری – انتفاعی، تراكم ساختمانی بیش از حداقل و دسترسی به معابر، اضافه ارزشی برای اراضی ایجاد می نماید كه به آن در اقتصاد بهره مالكانه یا رانت (Rent) می گویند. بدین ترتیب مالكین برخی از اراضی شهری، صاحب منفعتی می شوند كه ناشی از موقعیت زمین شان در ارتباط با طرح های عمرانی شهری است و نه كار خودشان و در واقع سودی بادآورده به دست می آورند.

• اثرات كاهش ارزش اراضی واقع در كاربریهای خدماتی

عكس مطلب فوق هم صادق است. بدین ترتیب كه برخی از اراضی به خدمات و یا معابر اختصاص می یابند و به علت عدم تطابق طرحهای شهرسازی با برنامه ها و بودجه های بخشی، سازمان مربوطه سالها قادر به تملك آنها نخواهد بود و مالك زمین دچار زیان خواهد شد. به علاوه بعد از این كه زمان مربوطه نسبت به تملك زمین مربوطه اقدام می نماید با احتساب قیمتهای رسمی روبرو می گردد كه نخواهد توانست زیان حاصله را جبران نماید. بنابراین نوعی بی عدالتی بارز اقتصادی در بخش طرحهای شهری نهفته است كه گروهی از شهروندان را منتفع و گروهی را از هستی ساقط می نماید. البته این امر با مقاومت زمین داران روبرو شده و موجب احداثهای خلاف مقررات، اقدامات فشار برای تغییر عملكرد (به خصوص از طریق كمیسیون ماده 5 )، اعمال نفوذ، اعمال قدرت و حتی گاهی فسادهای مالی می شود.

عوامل یاد شده در جهت تقابل با زیانهای ناشی از قرار گرفتن اراضی در طرحهای شهری (غیرانتفاعی) گاهی منجر به مصوبات قانونی خاصی می شود كه می تواند اساس طرحها را به هم ریزد. از جمله آنها می توان به قانون «تعیین وضعیت ملك واقع در طرحهای دولتی وشهرداریها – مصوب 29 آبان 1367» اشاره نمود كه می گوید:

«كلیه ارگانها پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداكثر ظرف 18 ماه لازم است نسبت به انجام معامله قطعی پرداخت بهاء یا عوارض اقدام نمایند. در غیر این صورت مالكین املاك از كلیه حقوق مالكانه مانند احداث، تجدید یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و غیره برخوردارند و در صورتی كه زمانبندی طرح كمتر از ده سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد (كه عملا، پس از صدور مجوز و احداث بنای جدید، اجرای این بند غیر ممكن است).علاوه بر این با تثبیت كاربری، دست سازمانهای مختلف برای تأمین اراضی مورد نیاز از اراضی دیگری كه دارای شرایط سهل تری برای تملك بوده است و مزایای مشابه اراضی در نظر گرفته شده را نیز دارا هستند، بسته خواهد بود.

• اثرات عدم توجه به مباحث اقتصادی در گسترش شهر

محدوده های شهری از مواردی است كه به شدت از عدم توجه به مباحث اقتصادی لطمه دیده است.

تقریبا  در تمامی شهرها محدوده های نهایی با محدوده طرح منطبق نیست. به طور متوسط 3 تا 20 درصد ساخت و ساز در خارج محدوده اتفاق افتاده و 5 تا 40 درصد اراضی در داخل محدوده ساخته نشده باقی مانده است.بررسی ها نشان می دهد كه این مغایرت ها ضمنا  در هیچ یك از شهرها به علت اشتباه مطالعات و برنامه ها در انتخاب محدوده های شهری نبوده و در اغلب طرحها انتخاب جهات توسعه منطقی انجام شده است و علت اصلی این مغایرت ها ناشی از تنش های اقتصادی است كه از نفس تعیین محدوده شهری نشأت می گیرد. بدین ترتیب كه با تغیین محدوده، تمامی اراضی كه داخل این حد می شوند، دارای اضافه ارزش می گردند و این اضافه ارزش باعث می شود كه گروهی از شهروندان توان این كه این گونه اراضی را از دست بدهند و اجبارا  به مناطق حاشیه ای شهر رانده شده و ساخت و سازهای خارج از محدوده را شكل دهند. در صورتی كه اگر چنین اضافه ارزشی برای اراضی داخل محدوده ایجاد نمی شد، ساخت و سازها در همین مناطق شكل می گرفت. یعنی اگر محدوده ساخت و سازهای غیرمجاز، داخل محدوده قرار گرفته و اراضی داخل محدوده خارج آن واقع می شد، عكس این عمل اتفاق می افتاد.

در انگلستان برای حل این معضل بر اساس قوانین برنامه ریزی و توسعه (1) قیمت اراضی از زمان انجام طرح ثابت نگه داشته می شود، بدین ترتیب كه خسارت اراضی ای ك دچار كاهش قیمت شده، پرداخت و اضافه ارزش دیگر اراضی دریافت می شود.

ضرورت و اهمیت تحقیق

• عوامل كالبدی مؤثر (در عدم تحقق طرح های جامع شهری)

برنامه ریزی صلب و خشك طرحهای شهری در ارتباط با ساختارهای كالبدی شهر نیز فاقد انعطاف است و در نتیجه در بسیاری موارد در اثر مقاومت این ساختارها (مشکلات اجتماعی) طرح ناچار به پذیرش شكست خواهد بود. ذیلا چند نمونه از این گونه رفتارهای ناهنجار در ارتباط با ساختارهای كالبدی آورده میشود.

• عدم توجه به خواست ها و نقش مردم در شكل گیری شهر
• 

با شروع عصر صنعت و هجوم گروه كثیری از روستاییان به شهرها و در نتیجه رشد فوق العاده جمعیت، نظام شهری رایج در هم شكست و اغتشاش و بی نظمی بر شهر حاكم شد. منشور آتن در این مورد می گوید:

فرارسیدن عصر ماشین، باعث دگرگونی تفصیلی در رفتار انسانی، در طریقه پخش و توزیع آنها در سرزمین ها و همچون در اقدام های آنها شده است.گرایش لجام گسیخته به متمركز شدن در شهرها از سرعت ماشین كمك می گیرد. این تكامل تهاجمی هیچ گاه سابقه نداشته و در نتیجه هرج و مرج به شهرها راه یافته است .

با این تفكر شهرسازی معاصر كه معتقد بود نظم موجود در شهرهای پیش از صنعت به علت هرج و مرج ناشی از توسعه لجام گسیخته عصر صنعت درهم ریخته است، برای بازیافتن نظم شهری از دست رفته دست به عمل زد و برنامه ریزی شهری را تدوین نبود كه قصد داشت تمام و كمال شهر را نظام بخشد و در اختیار گیرد.كوشش برای برنامه ریزی كامل كه عمده ترین ویژگی شهرسازی معاصر است به دو قسمت عمده با شكست مواجه شده است.

اولین عامل، بی توجهی به این مطالب است كه اصولا  برنامه ریزی كامل شهری ممكن نیست

دومین عامل كه شهرسازی مدرن را با شكست مواجه ساخت، عدم توجه به اساسی ترین اصل در شكل گیری شهرهای (مناسب زیست) دوران ماقبل صنعت است.در این شهرها نظم حاصل، ناشی از برنامه ریزی مدون قبلی نیست، بلكه حاصل شكل متكاملی از دخالت شهروندان در شكل گیری شهر است كه در محدوده مجموعه ای از سنن و رسوم – كه به مثابه راهبردهای اساسی و استخوانبندی شهری است – عمل می نماید.

این مطلب را هم بخوانید :

اصولی مانند احترام به حقوق دیگران، رعایت امكان پذیری توسعه گذرها، رعایت عرض های مناسب هر بخش از معابر، توجه به لزوم حركت آب و احیانا  فاضلاب و …

• تراكم ساختمانی ثابت

در طرحهای شهری در پی یك سلسله برآورد – با تعیین تراكم جمعیتی و سطح هر بخش شهری در نهایت تراكم ساختمانی خاصی برای هر یك از بخشها تعیین می شود و این تراكم فارغ از ویژگی تفكیكی های مختلف برای تمامی آنها لازم الاجرا اعلام می شود. بررسی تراكم ساختمانی در شهرهای ارزشمند قدیمی نشان می دهد كه تراكم ساختمانی هر زمین با توجه به عوامل دیگری شكل می گرفته است كه ذیلا به برخی از آنها اشاره می شود:

یك – تراكم ساختمانی از شكل زمین تبعیت می كرده است.

دو – تراكم ساختمانی كاملا در ارتباط با مباحث اقتصادی قرار داشته قیمت زمین و احداث بنا در آن نقش اساسی داشته است.

سه – تراكم ساختمان از مسایل اقلیمی تأثیر می پذیرفته است.

چهار – ویژگیهای متفاوت شهروندان در بخشهای مختلف شهر و در زمانهای مختلف بر تراكم ساختمانی مؤثر بوده است.

در حالی كه، طرحهای شهری جدید با تثبیت تراكم ساختمانی ( در بخشهای مختلف شهری برای تمام اراضی با خصایص متفاوت) عملا در مقابل بسیاری از اصول بنیادی و تمایلات منطقی شهروندان قرار می گیرند و اجبارا تحقق برنامه های شهری را در این مورد غیرممكن می سازند. در نتیجه همان طور كه در نمونه های مورد بررسی مشخص شد، عملا  در هیچ شهری تراكمهای ساختمانی پیشنهادی شكل نگرفته است.

سوالات و فرضیات تحقیق

• نیاز به ارزیابی اثرات برنامه ریزی طرح جامع
• تاثیر برنامه ریزی چیست؟
• چگونه این موضوع یکی از دغدغه های برنامه ریزی است؟
• نتایج فرآیند برنامه ریزی در تغییرات اجتماعی ، رفاه و سلامت جامعه چیست ؟
• چه چیزی تغییر خواهد کرد ؟
• در اثر این تغییر چه نتایجی حاصل خواهد شد ؟
• چه کسانی بهره مند می گردند ؟
• چه کسانی آسیب خواهند دید ؟

اهداف تحقیق

• برنامه ریزی واقع گرا منطبق به نیازهای اجتماعی

هدف تجزیه و تحلیل اهمیت و محتوای ارزیابی اثرات اجتماعی در برنامه ریزی طرح جامع شهری است. ارزیابی اثرات اجتماعی ، تلاشی نظام مند برای شناسایی و تجزیه و تحلیل اثرات اجتماعی یک پروژه