1-1-2-3- انتشار آگهی نوبتی………………… 8

1-1-2-3-1- مفهوم آگهی نوبتی………………… 8

1-1-2-3-2- استثنائات مربوط به انتشار آگهی نوبتی. 9

1-1-2-3-2-1- اصلاحات ارضی ………………….. 9

1-1-2-3-2-2- اراضی زیر سدها………………… 9

1-1-2-3-2-3- اعیانی املاک ثبت شده……………. 10

1-1-2-4- آگهی تحدیدی……………………… 10

1-1-2-4-1- مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن.. 10

1-1-2-4-2- تنظیم صورت مجلس تحدید حدود……….. 11

1-1-3- انواع نظام های ثبتی………………… 11

1-1-3-1- نظام های ثبتی ایستا و پویا………… 12

1-1-3-2- نظامهای ثبت شخصی و عینی…………… 14

1-2- مفهوم حق مالکیت و حقوق مشابه………….. 15

1-2-1- حق مالکیت…………………………. 15

1-2-2- مفهوم حقوق مشابه…………………… 17

1-2-2-1- حق اولویت برای انتفاع…………….. 17

1-2-2-2- حق اولویت در تملک………………… 18

1-2-2-1- مفهوم حق تحجیر…………………… 18

1-2-2-2- ماهیت حقوقی حق تحجیر……………… 19

1-2-2-3- خصوصیات حق تحجیر…………………. 19

فصل دوم: اثر حقوقی جریان ثبتی

2-1-  اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت عدم وقوع طواری ثبتی   21

2-1-1- اثر حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه………. 22

2-1-1-1- مستندات و دلایل…………………… 22

2-1-1-2- ماهیت حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه…… 23

2-1-1-3- آثار حقوقی این دفتر………………. 24

2-1-2- اثر حقوقی مرحله ی قبول اظهار نامه …… 27

2-1-2-1- ماهیت حقوقی اظهار نامه ثبتی……….. 27

 

2-1-2-2- اثر حقوقی پذیرش اظهار نامه ثبتی……. 28

2-1-2-3- اثر حقوقی املاک مجهول المالک……….. 30

2-1-3- اثر حقوقی انقضای مدت اعتراض به آگهی نوبتی 32

2-1-3-1- ماهیت حقوقی آگهی نوبتی……………. 32

2-1-3-2- آثار حقوقی انتشار آگهی نوبتی………. 34

2-1-3-2-1- مرور زمان………………………. 35

2-1-3-2-2- فرض حقوقی ( قانونی )…………….. 36

2-1-4- اثر حقوقی تحدید حدود……………….. 38

2-1-4-1- ماهیت حقوقی صورت مجلس تحدید حدود…… 39

2-1-4-2- اثر حقوقی تنظیم صورت مجلس تحدید حدود.. 40

2-1-4-3- علل عدم تحدید حدود……………….. 41

2-2- اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت وقوع طواری ثبتی    43

2-2-1- اعتراض به ثبت……………………… 43

2-2-1-1- اگهی نوبتی، تشخیص متصرف و اهمیت آن…. 45

2-2-1-1-1- ماهیت حقوقی اعتراض به ثبت………… 46                   الف: آیا اعتراض پیش از نشر آگهی بی اثر است؟…. 48

ب: چه کسانی از اعتراض بی نیازند……………. 49

2-2-1-1-2- آغاز عملیات اعتراض ثبتی………….. 50

2-2-1-2- وظایف اشخاص و اداره ثبت…………… 51

2-2-1-3- ورود شخص ثالث……………………. 52

2-2-1-3-1- بررسی مواد 16 و 20 قانون ثبت با ماده 130 قانون آیین دادرسی مدنی  53

الف: موردی که شخص ثالث ادعای حق مستقل دارد….. 53

ب: موردی که شخص ثالث برای تقویت دعوی وارد دادرسی شده است 54

2-2-1-3-2- آیا موقوف علیهم به عنوان ثالث حق اعتراض بر حکم یا قرار رد دارند؟ 56

2-2-1-3-3- چه دادنامه هایی قابل اعتراض شخص ثالث اند؟ 60

2-2-2- انتقال املاک و آثار آن در دعاوی اعتراض به ثبت  61

2-2-2-1- تغییر مالک در اثنای عملیات ثبتی……. 62

2-2-2-1-1- حکم دادگاه علیه متقاضی ثبت……….. 62

2-2-2-1-2- انتقال قهری از متقاضی به غیر……… 64

این مطلب را هم بخوانید :

2-2-2-1-3- اقرار متقاضی به مالکیت غیر در اثنای عملیات ثبتی    65

الف: اقرار شفاهی…………………………. 66

ب: اقرار مکتوب…………………………… 67

2-2-2-1-4- انتقال ارادی ملک در اثنای عملیات ثبتی 70

2-2-2-2- اعتبار معاملات جریان ثبتی …………. 74

2-2-2-3- مسائل متفرقه املاک جاری …………… 75

2-2-2-3-1- توقیف اموال غیر منقول در جریان ثبت… 76

2-2-2-3-2- افراز املاک در جریان ثبت………….. 78

نتیجه گیری………………………………. 79

پیشنهادات……………………………….. 80

منابع و مآخذ…………………………….. 81

 مقدمه

مالکیت نسبت به املاک ،حقی است واقعی که به موجب آن مالک می تواند در حدود قانون تصرف مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منابع آن استفاده نماید.امااحراز مالکیت و تشخیص و شناسایی آخرین مالک یا مالکان قانونی اراضی و املاک در بعضی موارد مشکل و گاهی پیچیده است و از طرفی تشخیص مالک مورد حمایت قانونگذار و حدود اختیارات وی لازم و ضروری است چرا که لازمه ی جلوگیری از معاملات معارض و دعاوی ملکی، تثبیت مالکیت است و همین اختلاف در تشخیص مالک و حدود اختیارات وی منشا بسیاری از دعاوی مطرح شده در دادگستری می باشد.

مالکیت جریان ثبتی نیز از معدود مواردی است که تشخیص مالک مورد حمایت قانونگذار و حدود اختیارات وی مشکل و مبهم است.

جریان ثبتی که خود ،شامل مراحل مختلفی می باشد و از پذیرش تقاضانامه تا تحدید حدود و سپس ثبت ملک پیش می رود، اثرات حقوقی خاصی دارد که بر تکالیف و حقوق افراد درگیر در موضوع تاثیرگذار است.

بحث معاملات اموال غیر منقول، نظر به اهمیتی که دارد، از جمله قلمروهای حقوقی در قراردادهای خصوصی است که شاهد دخالت و اعمال نظارت دولت ها بوده است. به همین دلیل قانونگذار با تصویب قانون ثبت، مقرراتی برای ثبت املاک و راجع به اموال غیر منقول وضع و تشریع کرده است. اما آنچه که با بررسی قوانین و مقررات و مطالعه و تفکر در آن ها به دست می آید، این است که قانون، در خصوص املاک  ثبت شده، تقریباً به طور وضوح اظهار نظر کرده است و از طرفی در خصوص اسناد عادی و معاملات املاک راجع به املاک ثبت شده نیز رویه ها و دکترین حقوقی، بحث های فراوانی را ارائه داده اند. اما متاسفانه در خصوص املاک جاری و یا به عبارتی املاک در جریان ثبت، نه رویه ای مشاهده می شود و نه حقوقدانان موضوع را مطرح نموده اند. لذا با توجه به این نکات، پرسش های اساسی ما در اطراف ارزش و اعتبار املاک جریان ثبتی و معاملات مربوط به آنها است. برای نمونه  آیا  جریان ثبتی،مالکیت قانونی
می باشدو از اعتبار و احترام قانونی برخوردار است و اگر جواب مثبت است آیا ارزش و اعتبار این مالکیت در تمام مراحل ثبتی یکسان است یا اینکه در هر مرحله متفاوت می باشد و اثرات حقوقی مختلفی دارد؟ مراحل اعتراض به ثبت این املاک چگونه است و آیا این اعتراض مانع از انتقال این املاک می باشد و اگر جواب منفی است ،نقل وانتقال این املاک چگونه و به چه صوری امکان پذیر است و … ؟

تحقیق پیش رو سعی در پاسخ به پرسش های  فوق و ارائه نظر در این زمینه دارد که شاید مورد قبول حقوقدانان قرار گیرد.

در بررسی موضوع، سعی شده است باتوجه به قانون ثبت و رویه ها وآراء و نظرات موجود به وضعیت حقوقی موضوع در حقوق موضوعه ایران پرداخته  شود.

 تبیین پلان

با توجه به مراتب فوق ، تحقیق حاضر را در دو فصل مطرح نموده ایم.در فصل اول بنا به ضرورت مفهوم شناسی و ریشه یابی موضوع به دو مبحث خواهیم پرداخت. مبحث اول را به مفهوم  جریان ثبتی اختصاص می دهیم و در مبحث بعدی ، بنا به دلایلی که امکان دارد جریان ثبتی مالکیت محسوب شود، به مفهوم حق مالکیت و حقوق مشابه با آن می پردازیم.

در فصل دوم نیز که موضوع اصلی تحقیق می باشد به  اثرات حقوقی جریان ثبتی خواهیم پرداخت. البته با توجه به این که امکان اعتراض و طرح شکایت در مراحل مختلف ثبتی از ناحیه ی افراد ذیحق وجود خواهد داشت، این فصل را نیز به  دو مبحث تقسیم نموده ایم. در مبحث اول، اثر حقوقی جریان ثبتی با فرض عدم طرح شکایت در مدت قانونی را خواهیم گفت و در مبحث دوم، این اثرات را با فرض طرح شکایت بررسی  می کنیم.

البته هر کدام از این مباحث نیز شامل قسمت ها وبندهای مختلف است که در مبحث مربوط به خود
آمده است.

ظر به این که در هر علم و هر موضوعی، تعریف و تبیین مفاهیم امری مهم است و بحث مفهوم شناسی تحقیق برای روشن شدن موضوع و مراد نویسنده ضرورت دارد، در این فصل برای درک بیشتر اطلاعات آمده در مباحث و قسمت های مختلف تحقیق، مفاهیم لازم و ضروری جهت آشنایی اجمالی با جریان ثبتی توضیح داده شده است.

همچنین برای تبیین بهتر موضوع و تفهیم بهتر آن، مفاهیم مربوط به مالکیت  (با توجه به این فرضیه که جریان ثبتی مالکیت محسوب می شود )در  مبحث مستقلی آمده است.  بنابراین این فصل را به دو مبحث تقسیم می کنیم. در مبحث اول، به مفهوم  جریان ثبتی می پردازیم و در مبحث دوم به  مفاهیم مربوط به حق  مالکیت و حقوق مشابه آن خواهیم پرداخت.

 1-1-  مفهوم جریان ثبتی

با توجه به این مطلب که برای درک درست از  جریان ثبتی، لازم است مفاهیم مربوط به آن بیان شود؛ این مبحث رادر قسمت جداگانه ای آورده ایم .

برای اشراف بر مفهوم جریان ثبتی لازم است ابتدا خود این اصطلاح توضیح داده شود، سپس مراحل مربوط به آن بیان شود و آنگاه در گفتاری جدا گانه برای افزودن بر اطلاعات مربوط به بحث و از طرفی تطبیق عملیات ثبتی با آن گفتار به انواع نظام های ثبتی اشاراتی شود. بنابراین این قسمت در  سه گفتار بیان خواهد شد.

 

1-1-1-  تعریف جریان ثبتی

از دیدگاه و به اعتبار وضعیت ثبتی املاک، اموال غیر منقول را به سه دسته  می توان تقسیم کرد:

1-املاک فاقد سابقه ثبتی: باتوجه به این که این املاک ثبت عمومی نشده است وحتی به صورت اختیاری نیز برای ثبت آن اقدامی نشده است ، هیچ گونه سابقه ای در اداره ثبت از آن ها موجود نیست . ( شهری، 1389، صص22-19)

2- املاک جاری املاکی است که در جریان مقدماتی ثبت می باشد و هنوز منجر به ثبت در دفتر املاک نگردیده است. این عملیات مقدماتی از زمان قبول تقاضای ثبت ملک شروع شده و سپس به ترتیب آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر و ملک تحدید حدود می شود و پایان این عملیات انقضای مدت مواعد اعتراض موضوع مواد 16 و 20 قانون ثبت و سپس ورود ملک به دفتر املاک  می باشد. ( یزدان پناه، 1390، ص144 )

بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید حدود سپری شده باشد. بنابراین اگر اعتراضی بر اصل و حدود ملک در جریان ثبت واقع شود، تا زمانی که نتیجه ی اعتراض معلوم و قطعی نشود، ملک عنوان جاری بودن خود را از دست نخواهد داد و یک ملک در جریان ثبت محسوب می شود.

3- املاک ثبت شده: منظور املاکی است که مراحل ثبتی آن به پایان رسیده است و وارد دفتر املاک شده است. ( جعفری لنگرودی، 1388، ص 187 ).

با توجه به این که به املاک ثبت شده و ثبت نشده عنوان جریان ثبتی  تعلق نمی گیرد ،از بحث ما خارج است. بنابر این موضوع این تحقیق، دسته دوم یعنی همان املاک جاری یا در جریان ثبت می باشد.

   

1-1-2- مراحل جریان ثبتی

برای ثبت یک ملک که در یک شهر یا محدوده ی شهر وجود دارد، ابتدا از طرف سازمان و ادارات ثبت یک سری عملیات مقدماتی صورت می پذیرد و سپس از طرف مالک یا مالکین یا معترضین یک روال مشخص قانونی  به ترتیب انجام می پذیرد و بعد از اتمام این عملیات ،ملک مورد نظر ثبت نهایی می گردد.

 

1-1-2-1-  تهیه دفتر توزیع اظهارنامه

یکی از دفاتر ثبت اسناد و املاک که در ماده یک آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک پیش بینی شده است؛ دفتر توزیع اظهارنامه می باشد.

با توجه به ماده 6 آئین نامه قانون ثبت اسناد واملاک نحوه ی تهیه ی این دفتر به این صورت می باشد که قبل از شروع به عملیات ثبت عمومی ،مامورین ثبت به وسایل مقتضی مالکین را مطلع و با اطلاع کدخدا و ریش سفیدان محل مورد نظر را به چند منطقه که حدود طبیعی داشته باشد ،تقسیم می کنند و مشخصات ملک و مالک را در کتابچه یا صورت مجلس نوشته و به امضاءکدخدا و ریش سفیدان می رسانند.

 

1-1-2-2-  ارائه اظهار نامه های ثبتی

اظهارنامه ی  ثبتی عبارت است از برگ رسمی ویژه ای که دارای فرم مخصوصی است و فصول مخصوصی دارد که به موجب آن، متصرف به عنوان مالکیت و یا به عنوان وقفیت و یا به عنوان خالصه